Facebooktwittergoogle_pluspinterestlinkedinmail

 

наемателОтдавате собствения си недвижим имот под наем и докато в началото новият наемател изглежда симпатичен и коректен, то след няколко месеца започват проблеми с плащанията на уговорения наем. Констатирате, че не се плащат редовно задължения за електрическа енергия и вода, а съседи Ви споделят, че наемателят на Вашия имот редовно е посещаван от представители на фирми за бързи кредити или такива за събиране на вземания.

За подобни ситуации са ми споделяли нееднократно и за съжаление подобен модел на поведение вече става клише. Започвам да си мисля, че определено има хора, които сменят жилище след жилище, оставяйки зад гърба си неплатени наеми и задължения и така години наред.

Но да се върнем пак на темата за този симпатичен наемател, който в един момент се оказва некоректен. С основание започвате да се притеснявате какви действия да предприемете. Разбираемо е, ако първата Ви мисъл е да ги изгоните от жилището си, тайно да смените ключалка и други подобни действия, които обаче не препоръчвам, защото самите Вие ще се окажете правонарушители.

Какво всъщност трябва да направите още към момента на предаване на имота на едно непознато за Вас лице?

1. Да подпишете писмен договор с нотариална заверка на подписите. Договорът за наем е неформален договор и не изисква писмена форма за да е действителен, но не е за подценяване значението му като доказателство за възникналите правоотношения, както и възможността да уредите съществените условия като размер на наем, срок за плащане и др. Отделно от това Ви дава възможност за по-бързи действия, ако наемателят се окаже некоректен.

2. Да поискате от наемателя депозит в разумен размер, който обаче да покрие разноските за потребена електрическа енергия, вода и други текущи разходи, ако наемателят напусне без предупреждение и Ви остави в тежест незаплатени такива. В този контекст можете да прочетете моя статия за това, дали се дължи плащане на чужди задължения за електрическа енергия.

3. Разпространена практика в някои държави е възможността наемодателят да поиска от бъдещия ползвател на имота да представи трудов договор. Считам, че това не е в състояние да Ви гарантира редовни плащания, а единствено донякъде да Ви успокои, че лицето има регулярни доходи.

4. Бъдете старателни при изготвяне на договора. Не гледайте на него като „хвърчащ“ лист, а уговорете клаузи, които при последващи съдебни или извънсъдебни действия да бъдат по-сериозна гаранция за защита на Вашите права и материален интерес.

Отношенията с наемателите могат да се развият безпроблемно или с множество съпътстващи проблеми, разрешаването на които ще отнеме значително време.

Със сигурност наемодателят не е безпомощен и колкото и тромави да са съдебните производства, при невъзможност да разрешите проблема извънсъдебно, на практика те остават единствената Ви възможност.

Освен това бъдете внимателни и с фирмите, които ще Ви предложат вместо Вас да търсят наематели и ще поемат ангажимент за всички отношения с тях, включително събиране на месечните плащания. Защо ли?

Ще се обоснова с пример от практиката ми – гражданин на друга държава-членка на ЕС закупува имот в България. Същият рядко посещава България и затова упълномощава представител на фирма, предлагаща горепосочените услуги, за да получава доходи от закупеното в България жилище. Забелязва, че всеки месец му се превежда сума – по-малка от уговорения наем, при което се свърза с мен за да предприема необходимите действия и да проверя какво се случва. Когато се свързах с представител на фирмата се започнаха обяснения как постоянно се правят ремонти и се заплащат услуги по поддръжка. Разбира се, когато поисках документи, които да докажат твърденията, се оказа че такива не са налице, а определено жилището нямаше поддържан вид. Безспорно бяха усвоявани суми не по предназначение, но след като другата страна осъзна, че при съдебен спор ще бъде губеща, направи правилния избор и уредихме възникналия проблем извънсъдебно.

В подобна ситуация могат да се окажат и българите в чужбина, които отдават имоти под наем в България, но фактически нямат възможност да следят какво се случва отблизо.

Затова не се доверявайте сляпо на наемател или фирма, която посредничи във взаимоотношенията Ви с него. При първото съмнение за некоректност е желателно да да се консултирате с адвокат и да предприемете небходимите стъпки, за да избегнете впоследствие по-големи загуби и главоболия.

И понеже темата на статията е наемни правоотношения, споделям с Вас статия, разглеждаща задълженията, които имат наемателите в Германия.